Înainte de orice plată, cere extrasul de carte funciară, actul de proprietate al vânzătorului și documentația cadastrală, apoi citește sarcinile înscrise: ipoteci, sechestre, interdicții, uzufruct sau servituți. Pune condițiile în antecontract, în scris, cu termene clare. Proprietatea trece la tine doar prin act autentic la notar.
Extrasul de carte funciară arată cine este titularul înscris, ce imobil este identificat prin număr cadastral și topografic și ce sarcini grevează proprietatea. Publicitatea imobiliară este reglementată de Legea 7/1996, iar drepturile reale sunt guvernate de Codul civil. Cere extrasul pentru imobilul concret, cu numărul cadastral din anunț, și compară suprafața, vecinătățile și construcțiile cu actul de proprietate și cu planul cadastral.
Un extras nu dovedește singur că vânzătorul are dreptul să vândă: confirmă o situație la data eliberării, iar între timp pot apărea notări noi. La semnare, notarul folosește un extras eliberat special pentru autentificare, cu valabilitate limitată; cere să îl vezi și notează data eliberării. Dacă vânzătorul ezită să dea numărul cadastral, tratează ezitarea ca pe o întrebare de lămurit.
Verifică și cine apare ca proprietar: o persoană, soții împreună, o succesiune neridicată sau o firmă. Fiecare situație schimbă cine trebuie să semneze și ce documente se cer în plus.
Sarcina este termenul general pentru orice drept sau interdicție notată în cartea funciară: ipotecă, sechestru, interdicție de înstrăinare, uzufruct sau uz, servitute, promisiune de vânzare înscrisă, locațiune notată, litigiu în curs. O ipotecă nu închide discuția, dar trebuie radiată sau plătită în același moment cu transferul, într-o ordine stabilită de notar. Un sechestru ori o interdicție de înstrăinare pot face actul imposibil până la ridicare.
Uzufructul este cel mai des subestimat. Proprietarul poate vinde doar golul de proprietate, iar cumpărătorul nu poate folosi casa până când dreptul nu se stinge. La fel, o servitute sau o locațiune înscrisă rămân opozabile noului proprietar, chiar dacă nu apar în anunț.
Pentru fiecare sarcină care nu se radiază la semnare, cere o explicație scrisă și un termen: ce se plătește, de cine și ce se întâmplă dacă radierea întârzie. Nu accepta formula „se rezolvă după”, fără un angajament concret.
Antecontractul, numit și promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, fixează ce s-a convenit: părțile, imobilul identificat prin număr cadastral, prețul și moneda, termenul pentru actul autentic, avansul și condițiile în care se restituie. Fără aceste elemente, un avans plătit pe baza unei discuții verbale se recuperează greu.
Cere expres: condiția obținerii finanțării, cu termenul de aprobare de la bancă; lista documentelor pe care vânzătorul se obligă să le pună la dispoziție; obligația de a nu înstrăina și de a nu greva imobilul până la semnare; cine suportă taxele notariale, taxa de intabulare și impozitul pe transfer; predarea, indexul contoarelor și ce rămâne în casă. Adaugă o clauză de reziliere și una despre restituirea avansului, pentru cazul în care o parte nu se prezintă la notar.
Forma scrisă și semnătura ambelor părți sunt minimul rezonabil, iar autentificarea la notar reduce riscul de contestare a semnăturii. Antecontractul creează obligații, dar nu transferă proprietatea.
Notarul verifică identitatea părților, capacitatea de a contracta, proveniența proprietății, sarcinile din cartea funciară și forma cerută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate. Înstrăinarea unui imobil se face în formă autentică, sub sancțiunea nulității, deci fără act autentic nu există transfer, indiferent de plățile făcute.
În schimb, notarul nu îți evaluează prețul, nu îți certifică structura casei, nu îți garantează că lucrările au autorizație și nu îți promite că vecinii vor respecta o servitute. Aceste verificări se fac separat, cu un inspector tehnic ori cu primăria.
Citește actul înainte de semnare, cu anexe cu tot, și pune întrebări concrete: ce se radiază la semnare, ce rămâne înscris, când se face intabularea pe numele tău, ce declarații dau părțile. Cere copia actului și a extrasului primit la semnare, iar dacă vânzătorul este o firmă, verifică împuternicirea celui care semnează.
Cere declarații scrise, anexate la antecontract sau la act: că imobilul nu este în litigiu, că nu există datorii la asociația de proprietari sau la bugetul local, că nu există o promisiune anterioară către alt cumpărător, că vânzătorul nu este în insolvență și că lucrările făcute au actele lor. Acestea nu înlocuiesc verificarea, dar îți dau un punct de plecare.
Cere certificatul fiscal de la primărie, certificatul de performanță energetică, autorizațiile și recepția lucrărilor, iar pentru teren planul cadastral. Adaugă fotografii datate și un proces-verbal de predare-primire cu indexul contoarelor; acestea nu înlocuiesc o inspecție tehnică independentă.
O pauză se justifică atunci când vânzătorul nu poate arăta numărul cadastral, când suprafețele din act nu se potrivesc cu anunțul, când apar sarcini nerecunoscute, când se cer bani pentru „rezervare” înainte de documente sau când o problemă juridică „se rezolvă sigur”, fără termen și fără document. Niciuna nu înseamnă automat o fraudă, dar fiecare cere lămuriri înainte de plată.
Verificările reduc riscul, însă nu fac o tranzacție lipsită de risc: pentru situația ta concretă, notarul și, după caz, un avocat îți dau o poziție clară.
| Document | Ce confirmă | De la cine | Semnal de risc |
|---|---|---|---|
| Extras de carte funciară | Titularul înscris, imobilul și sarcinile la zi | Vânzător, apoi notarul | Titular diferit de vânzător, sarcini nerecunoscute |
| Actul de proprietate și actele anterioare | Proveniența dreptului și lanțul transmisiunilor | Vânzător, verificat cu notarul | Act lipsă, succesiune nefinalizată, cote neclare |
| Documentația cadastrală și planul de amplasament | Suprafața, limitele și construcțiile înscrise | Vânzător | Suprafață diferită de anunț, anexe neînscrise |
| Certificat fiscal de la primărie | Datoriile locale legate de imobil | Vânzător | Datorii neachitate la rol |
| Certificat de performanță energetică | Clasa energetică a locuinței | Vânzător | Lipsește sau este expirat |
| Autorizații, proiect și recepție | Că lucrările existente sunt autorizate | Vânzător | Extinderi fără acte, lucrări nefinalizate |
| Adeverință de la administrator | Datoriile comune și cota-parte deținută | Asociația sau administratorul | Refuz de a elibera adeverința |
| Antecontract cu anexe | Condițiile scrise ale tranzacției | Ambele părți, autentificat la nevoie | Avans fără clauze de restituire |
Se poate, dacă radierea sau plata se face în același transfer, în ordinea stabilită de notar, astfel încât să nu rămână o sarcină pe imobilul tău. Cere documentul de la bancă și un angajament scris privind radierea, cu termen.
Nu este singura variantă practicată, dar autentificarea reduce riscul de contestare a semnăturii și lămurește identitatea părților. Contează mai ales ce este scris în el: preț, termen, avans, condiții de restituire. Antecontractul nu transferă proprietatea.
Nu. Extrasul arată o situație juridică la data eliberării: cine e titularul și ce sarcini sunt notate. Nu spune nimic despre starea tehnică a casei, despre legalitatea lucrărilor sau despre datoriile la utilități.
Se negociază și se scrie în antecontract. În practică, taxele notariale se împart sau se suportă de cumpărător, taxa de intabulare se plătește de cel care cere intabularea, iar impozitul pe transfer revine, de regulă, vânzătorului. Confirmă fiecare sumă înainte de semnare.
Material informativ. Nu este consultanță juridică și nu garantează rezultatul unei tranzacții; verificările pentru o situație concretă se fac cu notarul și, după caz, cu un avocat.